Immobilie in Spanien kaufen — Praxis-Guide vom NIE bis zur Escritura
Vom Vorvertrag bis zur Escritura — was beim Hauskauf in Spanien wirklich auf Sie zukommt. Inkl. Nebenkosten und Fallstrick-Liste.
Veröffentlicht am · spanienumzug24.de-Redaktion
Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist einfacher als sein Ruf — wenn man die Reihenfolge kennt und die typischen Stolperfallen vermeidet. Teil unseres Auswandern nach Spanien — kompletter Leitfaden.
Vor dem Kauf — die Pflicht-Vorbereitung
- NIE-Nummer beantragen (siehe Residencia-Artikel)
- Spanisches Bankkonto eröffnen — für Anzahlungen und laufende Kosten
- Anwalt (Abogado) wählen, unabhängig vom Makler. Kosten: 1.000–2.500 € je nach Kaufpreis. Erspart später viel Ärger.
- Nota Simple (Auszug aus Eigentumsregister) anfordern — zeigt Belastungen, Hypotheken, Eigentumsstatus
Der typische Kaufprozess
Schritt 1: Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)
3.000–6.000 € Anzahlung, Objekt wird 2–4 Wochen vom Markt genommen.
Schritt 2: Vorvertrag (Contrato de Arras)
10 % des Kaufpreises. Verbindlich. Bei Rücktritt Käufer: Anzahlung verloren. Bei Rücktritt Verkäufer: doppelte Rückzahlung.
Schritt 3: Escritura beim Notar
Notarvertrag (Escritura Pública), Restzahlung per Bankscheck. Sie erhalten die Schlüssel.
Schritt 4: Eintragung Registro de la Propiedad
Innerhalb von 30 Tagen. Erst danach sind Sie offiziell Eigentümer.
Nebenkosten — kalkulieren Sie 12–14 % obenauf
| Posten | Höhe | Anwendung |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer Bestand) | 6–10 % | Regional unterschiedlich |
| IVA (bei Neubau) | 10 % | Statt ITP |
| AJD (Stempelsteuer Neubau) | 0,5–1,5 % | Zusätzlich zur IVA |
| Notar | 600–1.200 € | Tarifgebunden |
| Registro de la Propiedad | 400–700 € | |
| Anwalt | 1 % vom Kaufpreis | typisch |
| Gestoría | 300–500 € | Behördengänge |
Hypothek als Ausländer
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist bis 60 % des Kaufpreises. Residenten 70–80 %. Zinssätze 2026: 3,2–4,5 % fest, variabel günstiger.
Banken wollen sehen:
- 6 Monate Kontoauszüge DE
- Steuerbescheide letzte 2 Jahre
- Arbeitsvertrag oder Renten-/Selbständigkeitsnachweis
- Bestandsschulden (SCHUFA-Äquivalent)
Klassische Fallstricke
- Schwarzgeld: Praktisch ausgestorben, aber Vorsicht bei extrem niedrigen „offiziellen" Preisen — die Differenz wird Ihnen später als Steuerhinterziehung angekreidet.
- Illegale Anbauten (Pool, Terrasse, Casita ohne Genehmigung) — kann zu Abriss-Verfügungen führen.
- Comunidad de Propietarios Schulden des Vorbesitzers gehen auf Käufer über. Bescheinigung über Schuldenfreiheit fordern!
- Reservierungsverträge auf Englisch — nur in Spanisch rechtswirksam. Lassen Sie übersetzen.
Tipp: Während Sie Behörden-Termine planen, holen Sie schon Umzugsangebote ein — kostenlos & anonym in 2 Minuten.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Anwalt für den Hauskauf?
Nicht gesetzlich, aber dringend empfohlen. Der Notar prüft nur die Form, nicht die Bonität des Verkäufers oder versteckte Belastungen. Ein guter Abogado kostet 1 % und spart Ihnen tausende.
Wie hoch sind laufende Nebenkosten?
IBI (Grundsteuer): 0,4–1,1 % des Katasterwerts/Jahr. Comunidad-Gebühr: 50–250 €/Monat je Anlage. Hausrat-Vers.: 200–400 €/Jahr. Strom/Wasser laufend nach Verbrauch.
Lohnt sich Neubau oder Bestand?
Neubau: höhere Steuer (IVA + AJD), aber moderne Energieklasse. Bestand: günstiger, oft Renovierungsbedarf, ITP statt IVA. Wer schnell einziehen will, kauft Bestand.